ESG nos Fundos Imobiliários

Seguindo os novos hábitos de consumo consciente, a forma de investir também passa a adotar critérios que atendam aos ensejos emergentes da sociedade ancorando decisões de aporte em fundos e empresas com práticas ESG.

A modalidade de investimentos “responsáveis e sustentáveis” tem registrado grande crescimento na oferta de fundos e produtos, no número de investidores e principalmente na rentabilidade, tais números não são perceptíveis nos fundos imobiliários.

O ESG (Environmental, Social, Governance) em sua essência propõe ações que vise melhores práticas ambientais, sociais e de governança.

Esse artigo propõe levantar indagações acerca da adoção de medidas ESG pelos FIIs, como essa filosofia pode se tornar atraente aos investidores e quais pontos devem ser monitorados.

O primeiro questionamento é: porque o assunto ESG não demostra relevância nos fundos imobiliários? O termo ESG foi cunhado em evento liderado pela ONU com a participação de instituições financeiras, tendo como produto final um relatório intitulado Who Cares Wins, ou seja, Quem Se Importa Ganha. Nota-se que o mercado financeiro por meio de suas instituições está no alicerce da parametrização das questões ESG, essas mesmas instituições que fomentaram uma demanda de investidores e recursos para os primeiros fundos ESG, a oferta surgiu primeiro que a demanda. Nos FIIs a base de investidores é composta primordialmente de pessoas física. A pouca presença de grandes investidores institucionais nos fundos imobiliários é o motivo da incipiência do ESG? Somente os grandes players são capazes de estimular medidas ESG nos fundos imobiliários? Não faz parte dos interesses de investidores pessoa física aspectos sustentáveis? A visão é somente de lucro a qualquer custo?

Por outro lado, os inquilinos desses fundos, em boa parte multinacionais, já carregam em seus ideários o tripé da sustentabilidade, e estão exigindo cada vez mais imóveis que atendam e respeite seus princípios. A demanda por FIIs ESG está partindo dos locatários, a princípio requerendo imóveis adequados, mas faz parte da governança dessas empresas se relacionar com fornecedores adeptos as práticas sustentáveis. Será dessa forma que as gestoras irão se atentar ao ESG? Ter inquilinos sustentáveis que cuidam do meio ambiente e exercem uma boa relação com a sociedade é ser ESG, ou é apenas uma terceirização das responsabilidades?

Por enquanto, ao que parece, esse assunto não vai ser pauta principal das gestoras nem pré-requisito dos investidores. Talvez por conta da entrada crescente de novos CPFs, o nível de conhecimento desses investidores recém ingressos e a oferta de capital proporcionada pelos juros baixos.

Além da demanda do mercado (investidores e inquilinos), o que motivaria as gestoras a se certificarem como ESG e a criarem produtos com esse selo? Uma instituição verde tende a ser azul, ou seja, as empresas que praticam o ESG tendem a serem mais eficientes e lucrativas pois adotam medidas que fortalece a gestão, estreita laços com colaboradores melhorando produtividade, proporciona tempo para as necessidades dos demais stakeholders facilitando negociações e dirimindo eventuais problemas a serem discutidos no âmbito legal, além da utilização racional dos recursos. Ou seja, não só proporciona responsabilidade como pode influenciar positivamente as margens de lucro.

Ter ativos que dialogue com o meio ambiente que possuam mecanismos de economia e produção de energia de matriz renovável como a solar e eólica, reuso de água e captação de chuva, tratamento de efluentes, que favoreça o uso de modais não poluentes ou que minimizem as emissões como bikes, carros elétricos e transporte coletivo, que propicie coleta seletiva e estimule a reciclagem e não produza poluição sonora, são alguns exemplos de como um FII pode atuar na esfera ambiental.

Já no quesito governança, os aspectos a serem desenvolvidos estão intrinsicamente ligados a gestão de equipe e colaboradores e relacionamento com investidores e locatários. Evitar a alta rotatividade de colaboradores, promover equidade de gênero na remuneração e cargos de liderança, e a integração de minorias são alguns pontos básicos no que tange a gestão de pessoas. Mas também fazem parte do rol de ações de governança o combate a corrupção e práticas fraudulentas, a eliminação dos conflitos de interesses, e principalmente o fortalecimento do relacionamento com investidores seja na clareza das informações, ações que respeite o interesse dos cotista e na cobrança justa de taxas e performance.

Observamos que os prédios são o foco das demandas ambientais e que as gestoras devem atender aos requisitos de governança. E o social? Como atender ao aspecto social de um fundo imobiliário? Como os imóveis e gestores podem ser socialmente participativos? Cabem ações em conjunto imóveis e inquilinos, ou tais benfeitorias seriam obras apenas do locatário? As responsabilidades sociais da gestora podem se materializar na adoção e manutenção de praças e outros equipamentos públicos, realizando eventos que estimulem o bem-estar físico, adotando escolas em comunidades carentes e ministrando oficinas voltadas a educação financeira, e ações pontuais em combate a fome, higiene pessoal, dentre outros tantos assuntos relevantes que carecem de atenção no nosso país.

Discorrido brevemente sobre o assunto, retorno a uma das questões iniciais; como um FII ESG pode ser benéfico ao investidor? Talvez a principal vantagem seja na relação gestora – investidor, pois ter sempre em posse as informações relevantes daquele fundo, com clareza e confiança nos movimentos dos gestores, alinhado com os cotistas sem interesses conflitantes e respeitando a tese do fundo, com certeza dará grande tranquilidade a aqueles que naquele fundo têm recursos alocados.

Ter ativos ambientalmente amigáveis atrai mais interessados, eleva a demanda e possivelmente os valores de aluguel, fideliza inquilinos por meio da satisfação, processa mais contratos atípicos, consequentemente gera maior segurança, previsibilidade e eventualmente valorização patrimonial. Na mesma óptica, essas são algumas vantagens às gestoras, com investidores engajados, equipe comprometida e inquilinos satisfeitos, além de zelar a imagem e reputação do fundo e da própria gestão.

Os locatários têm agido de forma a demandar o ESG dos FIIs, mas quando ocorrer o inverso? Devemos nos preocupar com os inquilinos além da capacidade de pagamento dos alugueis e de cumprir o contrato? Em um FII ESG a prospecção dos inquilinos deve obedecer às premissas ESG? Só serão admitidos inquilinos que também prezem pela responsabilidade social e ambiental? Ter locatários potencialmente poluidores ligados a eventos discriminatórios e de grande repercussão negativa, desqualifica o fundo como ESG? E como ficam os fundos de papeis nessa história? Como podem se enquadrar nos aspectos ESG? Sem inquilinos nem imóveis, como atender as causas ambientais?

Essas foi uma breve abordagem de um assunto ainda pouco debatido dentro dos Fundos Imobiliários, que levanta mais questionamentos do que propõe certezas. Os primeiros passos do ESG nos FIIs já foram dados, aguardemos os próximos movimentos.